三年500亿元！世茂重磅落子重庆，事情没那么简单

文丨西部菌

三年新增投资500亿元！重庆招商引资，再次传来大消息，这一次主角是世茂集团。

9月28日，重庆和世茂集团举行了战略合作备忘录云签约，根据约定，世茂集团将深化在渝产业布局，实施系列发展计划及项目建设：

在战略合作备忘录生效后三年内在渝新增投资500亿元以上，与重庆市在金融、城市综合体、文化旅游、不良资产重组、城市综合物业管理服务等领域实施全面战略合作。

世茂集团相信大家都不陌生，地产销售十强，新晋的并购王，和福晟的“世纪大并购”曾引发广泛关注，在上海、深圳、广州等地，还有着突破天际线的地标建筑，世贸重庆中心地标群也在规划建设中。

重庆为何选择世茂？这次500亿元重仓重庆背后，世茂又有着怎样的野心？

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官网信息显示，以首入武汉为标志，华中总部位于上海的世茂，2005年陆续杀入成都、西安、银川、长沙、重庆等中西部城市。

当然到目前为止，世茂的业务中心仍然在东部地区。以上半年的入账销售额为例，排在前五的城市分别是温州、北京、郑州、福州、南京。

来源：世茂年中报

不过自从2013年通过收购中渝置地项目，曲线进入重庆以后，世茂对新一线城市重庆，算是相当偏爱有加的。上半年的销售占比，重庆地区为4%，在世茂的大盘子里份额不算低。

跳出地产物业销售来看，目前，世茂集团在渝项目总投资金额达350亿元，已经落地超过200亿元，已贡献税收超12亿元。这次世茂牵手重庆，追加投资，也是因为有合作基础。

2013年至今总投资350亿元，相当于每年50亿元；接下来三年投500亿元，投资力度的提升有多大，对比一下可以看得很清楚。

其实在此次合作敲定前，世茂重仓重庆的野心，已经是呼之欲出了。一个典型信号是，在去年的8月，热衷收并购的世茂，收购了重庆爱普地产旗下三个项目50%的股权。

这三个项目分别是重庆中心、江城铭著和千厮门。在重庆的地产市场上，这三个项目哪一个都不简单。

比如重庆中心，渝中的天际观景台，世茂接手后的规划，是打造超大型城市综合体，其中包括具有地标属性的290米的塔楼。另外像千厮门项目，和解放碑CBD、洪崖洞隔江相望。

另外，近年来世茂在重庆的收地力度也相当大。克而瑞数据显示，2019年大重庆区域的新增土储中，世茂239.3万方的体量，仅次于金科和融创，排在第三位。

重庆近几年各项国家战略叠加，城市能级不断提升，不论宏观经济还是地产行业，都有很大的上升空间，而这些迹象都说明，世茂已经做好了在重庆大干一场的准备。

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值得注意的是，这次世茂和重庆的，并不是一般意义上的地产投资那么简单。这至少体现在两个层面：

首先，在今年6月，重庆市长会见了世茂董事局主席许荣茂，规格相当高，这也是此次合作的前奏；而且这次签约，世茂也派来了他们的集团总裁许世坛。

其次，合作内容不只包括城市综合体、物管等领域，还包括文旅、金融等领域。比如和重庆经开区签订的协议是这样的：

在广阳湾片区建设“渝港中心”，打造渝港数字金融街、渝港新一代人工智能产业园、渝港青年交流中心和渝港智慧城市示范区等。

重庆近些年在金融领域大举发力，城市功能定位从此前的长江上游地区金融中心，升级为国际金融中心。在此过程中，确实也需要世贸这样的头部地产商的支持。

毕竟，金融机构和金融行业从业者的集聚，都离不开CBD等地理容器。那些国内顶级的金融中心城市，如上海深圳等，几乎都有金融业相配套的高端城市综合体和地标性建筑。

前面提到的千厮门项目，所在的江北嘴，就是重庆的金融产业聚集区，全国及区域性金融总部机构超过80家。而世茂在今年4月公布的重庆城市之门项目，同样坐落于江北嘴CBD的核心区域。

不只是金融行业。世茂在城市高层、超高层地标建筑上的经验，对于打造城市天际线，提升软实力同样大有帮助。

来源：世茂官网

世茂集团的官网显示，目前已经为各地贡献近30座超200米地标，比较有代表性的如上海的世贸广场，深圳前海世茂大厦，广州世茂汇金中心等等。

摩天大楼对一座城市的意义不言而喻。放眼国内外，超高层的地标建筑，基本都聚集在头部城市。某种程度上，建筑高度甚至成为了城市竞争高度的象征。

去年的重庆发布会上，世茂表示“势要深耕重庆地标建筑”，接下来能够怎样升级地标、刷新重庆高度，还是很值得期待的。

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其实放到世茂的业务版图中看，以前所未有的力度重仓重庆，正是今年来扩张的缩影。

众所周知，作为房企销售十强，世茂集团在前几年经历了明显的掉队。2013年首入重庆时，世茂还排名第8位，2015年便掉出十强之列，甚至一度跌到了第16名。

由于掉队的时间窗口，适逢整个房地产市场从增量转入存量时代，为了快速回到原有的竞争位置，近几年世茂开始疯狂甚至是有些激进地扩张，四处砸钱买买买。

来源：网络

和福晟的“世纪大并购”只是一个缩影。有统计显示，在去年短短80天内，世茂便攻城掠地般从泰禾等房企手中收购了近200亿元的项目。

得益于规模庞大的收并购，2018年和2019年，世茂的各项业绩指标火线蹿升。其中2018年的合约销售额1761.5亿元，同比增长达到74.8%。

2019年，世茂再次实现48%的销售增长。而今年上半年，合约销售额达1104.8亿元，增速更是位列十强房企的第二位。

快速的规模化，帮助世茂完成了对华润置地和龙湖的反超，重新回到十强序列。

通过地产业务纵向扩张之外，世茂还在进行横向的业务多元化尝试。不仅世茂房地产更名为世茂集团，还在今年推出了“大飞机战略”，新业务甚至包括教育、金融等等。

其中世茂在金融业务上的探索，倒是和此次投资重庆中的金融合作内容，形成了呼应关系。

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在世茂飞速扩张的同时，一个难得的数据是，世茂的债务控制的相当良好。今年上半年，世茂的净负债率只有57.8%，连续第9年维持在60%以下。

57.8%相当于什么水平呢？

以前不久公布的“三道红线”为例，其中对房企净负债率的要求是大于100%，世茂处在相当安全的位置，1.8的现金短债比，也远高于1.0的红线要求。

来源：网络

作为新晋的并购王，世茂能保持如此优秀的债务水平，无疑是相当难得的。只是，高速扩张的后遗症，并不是没有在世茂身上体现。

一方面，世茂收购的项目，实际消化过程中，往往面临着各种问题。最典型的就是和福晟的交易。这两天就有媒体报道，这场“世纪大并购”8个月之后，再次陷入了僵局。

从商业的角度看，世茂当然没有理由为福晟的债务无限兜底。然而，在情理上，外界依然希望它可以做的更有人情味。现在的僵持局面，牵扯精力，对品牌口碑也是消耗。

另一方面，销售目标快速增长的同时，世茂在各地的房屋质量维权纠纷，同样频繁上演。合肥、厦门包括重庆，一些高端住宅产品，也免不了被投诉的命运。

这种局面并不奇怪。扩张速度过快，规模化进程过猛，导致产品品控能力下降，早已是房地产行业的通病。

世茂其实也意识到了问题的所在。今年8月，在销售承压的背景下，世茂提出，要从“规模之路”向“利润之战”转变，这或许意味着，世茂疯狂的收并购步伐就此终止。

激进到稳健，当然不算是坏事。优秀的房企，理应懂得顺势而为。毕竟对重庆人来说，如果世茂的重仓，在带来地标式想象的同时，还带来更多的质量纠纷，他们也不会太欢迎。

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